Caution d’un appartement : montant, restitution, retenues, recours

La caution d’un appartement est une somme versée par le locataire à l’entrée dans le logement, et restituée par le bailleur à la sortie. Cette somme permet de sécuriser le propriétaire. En effet, en cas de manquement du locataire à ses obligations de payer le loyer, les charges et les réparations locatives, le bailleur peut se rembourser en retenant tout ou partie de la caution en fin de bail. Découvrez toutes les informations essentielles à connaître sur la caution d’un appartement.

Caution, dépôt de garantie, garant : quelles différences ?

Par abus de langage, on confond souvent les termes caution, garant et dépôt de garantie. Malgré un objectif commun, pourtant, ils se distinguent :

• La caution est également appelée garant de location. Il s’agit d’une personne physique – un proche du locataire par exemple – ou d’un organisme tiers – banque ou société de cautionnement – qui s’engage à rembourser au bailleur les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.
• Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire et bloquée pendant toute la durée du bail. Au départ du logement, le propriétaire peut s’en servir pour se rembourser les dettes locatives.

Si le terme juridique exact est « dépôt de garantie », on parle plus facilement de caution pour désigner la somme d’argent bloquée en garantie.

Caution d’un appartement : le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie est facultatif mais encadré.

En théorie, la loi n’impose pas le versement d’une caution à la signature d’un bail. En pratique, les propriétaires l’exigent systématiquement.

Attention :

• La caution d’un appartement n’est exigible par le bailleur que si elle est prévue dans le contrat de bail.
• La loi encadre strictement le montant et les modalités du dépôt de garantie. Dès lors que le bail prévoit une caution, le propriétaire doit obligatoirement se conformer aux dispositions légales applicables.

La loi interdit le dépôt de garantie dans 1 situation :

Lorsque le bail prévoit que le loyer est payé d’avance, pour une durée supérieure à 2 mois, le bailleur ne peut en aucun cas exiger le versement d’une caution.

Quel est le montant maximum exigible par le bailleur à titre de caution de loyer ?

Les sommes versées par le locataire à titre de dépôt de garantie sont bloquées pendant toute la durée du bail. Le manque à gagner est donc non négligeable. C’est pourquoi lorsque le bailleur exige le versement d’une caution, la loi en limite strictement son montant.

A noter : le montant de la caution d’un appartement, tel que précisé au contrat, est fixe et invariable. Le propriétaire ne peut en aucun cas demander un complément de dépôt de garantie, peu importe qu’il augmente le loyer à l’occasion du renouvellement du bail.

Le montant du dépôt de garantie en location vide

Vous louez un logement non meublé ? L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 fixe le montant maximum de la caution d’un appartement vide à 1 mois de loyer, hors charges.

Le montant du dépôt de garantie en location meublée

Vous louez un logement meublé ? L’article 25-6 de la loi du 06 juillet 1989 autorise le propriétaire à exiger une caution d’appartement d’un montant maximum de 2 mois de loyer hors charges. Ce montant maximum supérieur est justifié par la valeur supplémentaire du mobilier du logement meublé. En cas de dégradation locative, les dégâts peuvent coûter plus cher au bailleur, qui peut donc légitimement disposer d’une garantie plus étendue.

A noter : pour les baux signés avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, le montant du dépôt de garantie est libre.

Les modalités de paiement et le sort de la caution d’un appartement

Quand verser la caution d’un appartement ?

Le locataire verse les sommes au moment de la signature du bail.

Quels sont les moyens de paiement de la caution d’un appartement ?

Le locataire peut payer la caution d’un appartement au choix par chèque, par virement bancaire ou en espèces.

Pour prévenir les litiges relatifs au versement du dépôt de garantie, le locataire a tout intérêt à se constituer une preuve du versement. Les mouvements bancaires enregistrés à l’occasion d’un virement ou de l’émission d’un chèque peuvent servir de preuves. En cas de versement des sommes en espèces, il est primordial pour le locataire d’exiger un reçu par écrit de la part du propriétaire. Le reçu mentionne le montant des sommes versées, ainsi que leur nature.

Exemple : « Je soussigné (nom du bailleur) reconnais avoir reçu de (nom du locataire) la somme de (montant) à titre de dépôt de garantie pour la location du logement situé au (adresse), conformément aux dispositions du bail signé en date du (date). Date : (date). Signature (signature du bailleur). »

Le bailleur encaisse-t-il le chèque de caution ?

Le bailleur est autorisé à encaisser le dépôt de garantie. En pratique, le chèque de caution d’un appartement est systématiquement encaissé.

Existe-t-il des aides pour financer le versement du dépôt de garantie ?

L’organisme Action Logement accorde, sous conditions, une aide au financement de la caution d’un appartement. Il s’agit d’un prêt 100% gratuit, sans intérêt ni frais de dossier, qui permet d’avancer au locataire tout ou partie des sommes affectées en dépôt de garantie.

Vous pouvez tester votre éligibilité en ligne.

A noter : le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) peut également aider le locataire sous conditions de ressources.

Quand récupérer votre caution d’un appartement ?

La caution d’un appartement est restituée au locataire qui quitte le logement, sous réserve des retenues applicables. Il s’agit d’une somme non négligeable, qui sera souvent affectée de nouveau en dépôt de garantie pour la location suivante. Le locataire a donc tout intérêt à récupérer rapidement sa caution.

La loi distingue 2 situations. Le délai de restitution de la caution d’un appartement varie selon que l’état des lieux de sortie est ou non conforme à l’état des lieux d’entrée.

1. L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée

Le bailleur a l’obligation de restituer les sommes dans un délai maximum d’1 mois à compter de la remise des clés.

2. L’état des lieux de sortie relève des dégradations dans le logement

A défaut de conformité de l’état des lieux, le propriétaire dispose d’un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés pour restituer la caution d’un appartement.

Astuces pour accélérer la restitution du dépôt de garantie

• Au moment de rédiger votre lettre de résiliation de bail, le locataire peut d’ores et déjà fixer une date pour l’état des lieux de sortie, pour éviter de retarder l’accomplissement des formalités.
• Le locataire a tout intérêt à rendre le logement intact, pour bénéficier du délai de restitution de la caution le plus court possible.
• Pour éviter toute contestation, le locataire peut se constituer une preuve de la date de la remise des clés. En cas de remise en main propre, il peut exiger un récépissé. En cas de remise par courrier, il est judicieux d’envoyer les clés par recommandé AR.

Le locataire est-il autorisé à déduire la caution de son dernier loyer ?

Non. La pratique qui consiste à ne pas payer le dernier mois de loyer et à autoriser le propriétaire à conserver le dépôt de garantie est prohibée.

Quelles sommes le bailleur est-il autorisé à retenir sur la caution d’un appartement ?

Au moment de restituer le dépôt de garantie, le propriétaire peut, sous conditions, retenir tout ou partie des sommes.

Les impayés de loyers et de charges

En cas d’impayés de loyers et de charges, la caution d’un appartement peut servir à rembourser le propriétaire à hauteur du montant des dettes.

Attention : la retenue doit être justifiée. Le bailleur produit par exemple une lettre de mise en demeure de payer infructueuse.

Les travaux de réparations locatives

Au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire constate l’état du logement. 2 hypothèses justifient la retenue sur dépôt de garantie :

• Le locataire a effectué dans le logement des transformations non autorisées : le bailleur est autorisé à exiger la remise en l’état. Si le locataire ne procède pas lui-même aux travaux, la caution d’un appartement peut servir à financer les dépenses de remise en état à la charge du propriétaire en fin de bail.
• Le locataire n’a pas rempli son obligation d’entretien courant du logement : le bailleur peut effectuer une retenue sur dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état à défaut d’entretien du logement. Attention : l’usure normale du logement n’ouvre pas droit à des retenues.

Quel que soit le motif, la retenue doit obligatoirement être justifiée. Le propriétaire peut produire à cet effet tous constats et factures utiles.

Une provision sur charges

La caution d’un appartement peut être grevée d’une retenue provisoire jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Dans le mois suivant l’arrêté annuel, le propriétaire restitue le solde.

Attention : la retenue pour provision sur charges ne peut excéder 20% du montant de la caution d’un appartement.

Non-restitution de la caution d’un appartement dans les délais : comment agir ?

A défaut de restitution de la caution d’un appartement dans le respect du délai applicable, le locataire peut engager une procédure :

1. Etape amiable : mise en demeure du propriétaire de restituer le dépôt de garantie.
2. Etape contentieuse : saisie du Tribunal d’instance.

A noter : le retard de restitution fait courir des intérêts à hauteur de 10% du montant du loyer.